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柬埔寨买房的魔幻与现实

2019-01-18 17:58
来源: 时代财经
编辑:东方财富网

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  早上六点半,柬埔寨首都金边的街道上,喇叭声逐渐响亮起来,再过半小时便会迎来早高峰,双向四车道的首都干道将会变得寸步难行。在这里,摩托车仍是车流中的主力军,除了上班族,骑摩托车上学的中学生也不在少数。

  大大小小的建筑工地是沿街最常见的景观,搭载着工料的卡车和通勤的车辆一同堵在了路上,绿灯亮起时即刻尘土飞扬。

  “经济开始起飞了,以前的首都都是泥巴路。”在柬埔寨生活了21年的华侨程通目前在这里经营物流和金融公司,现在已经成为了当地广东同乡互助会的主任。在他看来,现在这里就像是80年代深圳和珠海特区刚刚开始建设的时候,到处都在建高楼。

  商品房萌芽引来的“淘金客”

  世界银行的数据显示,在过去的十年里,外国直接投资总额约占柬埔寨GDP的百分之十,其中地产业、建造业以及酒店业是最热门的投资领域,占了外来投资近1/3的份额。

  当地商场、娱乐城和跨国企业的爆发式增长,在2017年为柬埔寨创造出逾10万个新的就业岗位,首都周边地区的年轻人涌入金边求职,这无疑也催生出更多的住房需求。程通告诉时代财经,柬埔寨的楼盘主要都是外国人建的,最早是新加坡、韩国等国的地产商,如今中国是后起之秀,“旧房子都被中国人建的高楼掩盖住了。”

  房地产行业繁荣的同时,也引来了一批希望能在这个发展大浪潮中实现个人财富累积的闯将,而房地产销售可以说是最早洞察到金边楼市丰利的“淘金客”。他们更早地相信,在金边群雄并起的楼市里投入青春,比其它地方更能带来可观的回报。

  追逐着商机从斯里兰卡转战来到柬埔寨的小桐便是其中的一员。“90后”的她是家中独生女,她希望在30岁前积累到足够的投资本金,然后回老家找一份安稳的工作,而金边蓬勃的房地产市场完全满足了她对收入的期待。“我有个同事是才23岁的女孩子,上个月工资就有十几万美金,她向当地人推售商铺相当得给力,除了提成外,仅奖金就直接发了5万美元的现金。”

  同样冲着高回报越洋而来的,还有经历过中国楼市震荡的购房客。为了让他们立刻就感受到楼市看不见摸不着的热度,小桐语速飞快的介绍金边楼市的前景,“普通地段的商品房,每平方的均价在1000美金左右,好地段的高级公寓则可达到3、4千。”据时代财经了解,小桐供职的公司正在主推两个楼盘项目,一个是位于金边机场附近的精装公寓,另一个则是总工期长达10年的沿江综合商住项目。

  面对客户的犹疑,该地产公司的销售作出了包租承诺,“市区里50平左右的一房公寓,平均月租可收七、八百美金,而且我们采取包租的方式,保证业主的租金回报,由我们统一帮业主出租的公寓,前三年无论有没有租出去,我们都给业主7%的返点。”

  值得注意的是,据时代财经了解,上述两个项目均未竣工,而这一售后包租的销售模式在中国国内是违反《商品房销售管理办法》的。据《商品房销售管理办法》第11条第2款规定:“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”。

  难以置信的高投资回报

  虽然,金边新楼盘约2000美金每平米的均价仅为周边国家如越南和泰国首都的一半,但对于柬埔寨人均月收入只有110美元的当地居民来说还是难以承受。

  “现在很多从周边地区来金边工作的年轻人,都住在排屋隔出来的‘笼子屋’里,租金每月100美元,活动空间非常小,所以许多年轻人是渴望住公寓的。为了挣更多的钱买公寓,他们下了班之后就去学中文,因为掌握一门外语之后,工资就会翻倍。”因此,小桐并不担心公寓长远的租售情况,“金边差不多有三百万人口,未来这里的住房缺口会达到50万。”

  该地产公司的接待处就设在金边市中心的西哈努克大道上,不少来自中国的客户在仔细地听着销售专员的介绍。据了解,若现在认购,还有约两年的时间才能交楼,但参观样板间的人还是络绎不绝。从深圳来看楼的黄女士边听边掏出手机计算器,迅速地按下几个数字后得出结论:“不考虑租金增长的话,回本要15年。”

  根据复旦大学城市数据团对房屋租售比的解读,在一个房产运行情况良好的区域,应该可以在200-300个月内完全回收投资。如果少于200个月(17年)就能收回投资,说明这个地区有较高的投资价值。当一个地区需要高于300个月(25年)才能回收投资,则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。按照这个标准计算,上海市区房产回本周期的中位数是44年。相比之下,金边公寓15年的投资回本周期快得惊人。

  “目前柬埔寨对于外国投资者暂时政策还比较松散一点,如果来投资的话,还是有赚头的。”小桐说,“投资柬埔寨,这一时间点既不算早,也不算晚。明年一定是投资爆发式增长的一年,后年的话,行情就真的不敢去预测了。”

  在她看来,金边的房产购房门槛低、租金回报高、物业永久产权等,都成为了极具吸引力的卖点,“我们公司从中国来这里呆了四年的员工就已经是为数不多的老员工了,基本上老员工都有认购公司的房子。”

  谈到自己在柬埔寨的投资计划时,她坦言,当时就是因为听说该公司有“金边港”的项目,才从斯里兰卡转战柬埔寨。“那个项目太好了,我一开始就有投认筹金,但一直还没转定。”然而,无法预见的风险亦让小桐举棋不定,“对我来说,十几万美金的资金并不是一笔小数目,把它定存在柬埔寨的银行,年利率就能达到10%,如果要冒风险去投资,我还需要慎重考虑。”

  投资者的担忧主要来自当地政府对外国人持有资产的管制。柬埔寨发展理事会的规定,外国投资者不能购买土地,但可以购买二层以上的物业,并拥有永久产权。因此,许多中国开发商所开发的楼盘,都由当地人作为法人,然后将楼盘的一层规划成为商铺出租,产权则由开发商自己持有,由此来规避二层以上业主的产权风险。

  超水平消费谁来接盘?

  当前金边市面上在销售的楼盘大多数都只还是“楼花”而并非现楼,交楼后开发商画出的收益“大饼”能否最终兑现,成了绊住投资者拍板下单的一道坎。

  “不论是海外投资者,还是本地客户,我们在这边开发的房子最终都会成为本地人所有。因为海外投资者在这边的投资最后肯定还是由本地人接盘的。” 面对市场上众多的竞品,另一家地产公司的销售林杨对自家的项目显得十分自信。

  由他供职的保利柬埔寨地产公司所开发的精品酒店式公寓就在柬埔寨总理府以南的100米,“我们的优势是地理位置决定的,目前金边的城市中心还是以中央市场为核心区域,这里是他们的老城区。而我们是这方圆三、四公里范围内,唯一定位在小户型的精品酒店式公寓。”

  600多套商品房开盘四个月已经卖了约1/3,林杨告诉时代财经,“我们瞄准了柬埔寨的年轻人,因为面积小的公寓相对经济负担较小,这是从他们的接受能力上去定位开发的。”在他看来,公司对房地产市场做出了精准的预判,因此对当地市面上流行的“售后包租式”的销售策略不以为意。

  “我们也有包租政策,但是我们不打这个政策。很多项目包租是有原因的,可能有的项目是在人流量较少的新区,所以开发商会给顾客一个回报率保证,这就是作为投资者要考虑的问题。保守来看,我们项目的回报率约为8%。不包租的均价在2200美金每平方。”

  改变终究悄然而至

  凭自己的本事买房供楼,不论在世界上哪个城市,对于年轻人来说都并非易事。大学就来到金边读书的Samean,毕业至今已在首都工作了约7个年头,现在是柬埔寨NICE电视台的记者。关于中国地产开发商的报道他参与过几次,也看过不少中国开发商的楼盘。他告诉时代财经,柬埔寨人习惯了一个大家族住在两、三层楼的屋子里,不习惯面积相较局促的公寓,“一房一厅的话,至少也得50平米以上吧,再小的话,就没有什么市场了。”

  Samean已经把购置公寓列入到自己未来的计划当中,现在他和大多数在金边工作的年轻人一样住在市郊,每天骑摩托车经历一小时的上班早高峰已成了家常便饭。“房价太高了,工作6、7年,我身边买房的朋友也不算多。即使要买也需要贷款,但贷款的利率高达17%左右,积累几年再说吧。”

  2017年,柬埔寨计划部公布统计数据,国内人均年收入已涨至1330美元。世界银行也将柬埔寨列为东南亚国家中,工资增长最快的国家,每半年调薪幅度高达20%。尽管如此,普罗大众和均价12万美金的大单间还隔着“11年不吃不喝”的距离。

  “柬埔寨人太懒了,对财富的欲望不强。像开三轮出租车的司机,每天大概赚20美金,如果哪天早上生意好,一会就赚够了20美金,他们会提早下班回家喝酒,而不是下午接着挣钱。”这是许多中国商人对当地工人的评价。

  而大三学生Sakka和他们眼中的柬埔寨人恰恰相反。来自周边省份的Sakka在大学里修读英语专业,毕业后他想成为一名英语老师,能够尽快在金边自立,是他当前给自己设下的一个小目标。靠着一口流利的英语,Sakka在金边机场找到了一份手工纪念品的销售的工作,每天下午放学后从4点一直工作到夜里11点。“不只是我一个人在校外打工,很多同学也都有兼职。如果毕业之后想留在金边,就必须努力赚钱。”他告诉时代财经。

  “未来走到了我们中间,为了能远在它发生前就先行改变了我们。”这是奥地利诗人里尔克对潜移默化的发展的描述。金边市中心一栋栋拔地而起的公寓现在还没有成为柬埔寨人所习惯的居住方式,公寓的售价也超出了大多数当地家庭的经济承受范围,但环顾世界城市的发展,或买或租,城市化的进程必将牵引着越来越多的年轻人为了一间属于自己的房屋奔波劳碌。

  然而,靠房地产来拉动的经济也许都会有崩盘的一天,如何在这“击鼓传花”的房地产游戏中跳离风险的旋涡,目前对于金边居民来说还未来得及考虑。“不管是谁来建的楼卖的房,只要给当地经济带来了发展变化,终归都是好事。”见证了金边20年来土路变公路,平房变高楼的程通感慨良多。

(文章来源:时代财经)

(责任编辑:DF406)

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